Propuesta de gestión y financiación para la promoción o rehabilitación de edificios residenciales

 

La promoción o rehabilitación de viviendas, independientemente de si la iniciativa es pública o es privada, exige su financiación, el cual sólo es posible si se puede justificar una rentabilidad económica de la inversión y si se pueden ofrecer unas garantías. En última instancia, la financiación proviene necesariamente del capital privado de los particulares o de las empresas. Incluso si la promoción es pública, o cuenta con ayudas de la administración, la inversión (y las garantías) provienen también indirectamente del capital privado, vía créditos con entidades bancarias o vía impuestos. Hoy, sin embargo, no es posible la financiación tradicional de la promoción de viviendas, porque la situación económica ha provocado una desconfianza generalizada del capital hacia estas operaciones. Desconfianza de los inversores privados, que no ven suficientes garantías. Desconfianza de los compradores de viviendas que disponen de capital, por las mismas razones (en definitiva, son también inversores privados). Imposibilidad de acceso a la vivienda de los compradores que no disponen de ahorros propios, porque dependen de la financiación privada. Y desconfianza del ciudadano, porque recela de la gestión de sus impuestos.

 

Requisitos para la financiación y la gestión

En estas circunstancias, la única alternativa viable es diseñar un mecanismo de financiación capaz de atraer el capital privado, sea el del inversor profesional, sea el que proviene de la demanda de viviendas (que existe, a pesar de todo) o sea el procedente de los impuestos (articulados mitjançants planes específicos como los numerosos fondos europeos disponibles hoy). Pensamos que las condiciones generales que debería cumplir tal mecanismo son las siguientes:

Concreción de los objetivos de la promoción

La promoción debe concretar claramente sus objetivos: situación, perfil social y económico del destinatario, prestaciones (sociales, urbanas, energéticas y funcionales) y calendario.

En este sentido, la promoción no debe terminar necesariamente con la ocupación de las viviendas, sino que sus objetivos pueden incluir su mantenimiento y explotación. De este modo, la promoción se abra también a muchos otros agentes no relacionados con el sector de la construcción, como las empresas de servicios para las viviendas (atención a los mayores, a los niños oa los dependientes, alimentación, lavanda, reciclaje, aprovechamiento y explotación de espacios comunes y un largo etcétera).

Profesionalización de la gestión

La promoción debe concretar cuál es su modelo de gestión (cooperativa, promoción profesional, etc) y la solvencia profesional y técnica de sus gestores.

Transparencia de la gestión

La promoción debe permitir el seguimiento y control de su desarrollo desde sus inicios hasta sus resultados, ofreciendo una información completa y clara, articulada de acuerdo con diferentes filtros compatibles con los derechos de protección de datos personales y con los intereses de los agentes implicados. En este sentido, se debe diseñar un portal de transparencia organizado en diferentes niveles, dirigidos a los inversores, a los usuarios finales, a la administración y en la opinión pública general. Además, entendemos que de este requisito de transparencia se deriva el de participación, para que este depende de aquel. Por otra parte, hay que decir que tanto el uno como el otro deberán estar condicionados a la eficacia y profesionalización de la gestión.

flexibilidad

La promoción debe diseñarse de acuerdo con criterios de flexibilidad, es decir, criterios basados ​​en la consideración de múltiples alternativas tanto para los inversores como para los usuarios finales, capaces de ajustarse no sólo a los diferentes perfiles de los agentes implicados sino también a los cambios que sus intereses tendrán a lo largo del tiempo. Por ejemplo, hay que prever alternativas de recuperación del capital invertido, de modificación de las cuotas, de venta o cesión a terceros, de cambios temporales de residencia, de modificaciones en la estructura familiar o de convivencia, etc.

rentabilidad prevista

Obviamente, la promoción debe ser rentable y debe justificar un retorno suficientemente atractivo y proporcional al riesgo de la inversión. Esta rentabilidad es legítima y no debe estar sometida a ningún límite arbitrario, a condición de ser transparente.

El retorno de la inversión debe contemplar un repertorio de posibilidades lo más amplio posible: capital, cesión de uso, propiedad, etc. Como también la propia inversión: capital, cesión de suelo o edificios, etc.

garantías

La promoción debe ofrecer unas garantías suficientes por atraer a los inversores. La Administración debe tener, en este punto, un papel primordial. Históricamente, la política pública de promoción de viviendas ha combinado la ayuda o subvención al promotor o al comprador (directa o indirecta a través del impuesto sobre la renta) con la promoción directa de viviendas sociales. Pero, hoy, la Administración no está en condiciones de continuar esta política. Además, ya hemos recordado que, en última instancia, los recursos financieros de la Administración provienen igualmente del capital privado, vía impuestos. Por eso, ahora, el papel de la Administración debe ser el de garante y catalizador de las promociones de viviendas. Esto incluye, también, la garantía sobre el capital invertido, pero no sólo eso. Destacamos las siguientes:

➤ Garantía parcial sobre el capital invertido

Los recursos financieros de la Administración no deben destinarse mayoritariamente al gasto en la construcción o rehabilitación residencial sino a avalar parcialmente los capitales invertidos, en función de criterios sociales o derivados de su política de viviendas. Por ejemplo, la Administración puede avalar las cuotas de familias con una situación económica no consolidada. La captación de capital privado debe generar atractivo y confianza, pero no puede eliminar el riesgo propio de cualquier inversión. El inversor ya cuenta con este riesgo y, por ello, exige una rentabilidad proporcional a este riesgo, el cual dependerá, en otras variables, del capital avalado por la Administración.

➤ Garantía sobre la gestión

La Administración debe ser el garante de la solvencia técnica y económica de los gestores de la promoción. No debe ser el gestor de la promoción pero sí debe evaluar previamente la capacidad técnica y profesional de los promotores y gestores de la operación y debe establecer unos mecanismos de control y seguimiento.

➤ Garantía sobre la transparencia

La Administración debe garantizar que la gestión obedece un protocolo de transparencia, previamente establecido.

➤ Garantía sobre la difusión y apoyo

La Administración debe garantizar la difusión y publicidad de la promoción y debe canalizar el acceso a ayudas y apoyo institucionales.

 

Los modelos de gestión

La variabilidad de situaciones y alternativas no hacen aconsejable la fijación de un modelo de gestión único para la promoción de viviendas. Al contrario, la promoción debe incluir una propuesta de gestión adecuada a sus características específicas. En este sentido, el cooperativismo ofrece fórmulas muy interesantes, pero no son las únicas a explorar. Hay que dejar a la iniciativa de los promotores la adopción de la alternativa más favorable a sus intereses. La Administración no debe imponer un modelo concreto, sino que, recordémoslo, ha hacer el papel de garante, catalizador y supervisor de esta iniciativa.

 

 

Edición 1 (06/02/2017)

Redactada y aprobada por

Joaquim Iborra Posadas

joaquim.iborra.rehabi-li-tar.com