Propuesta de política de ayudas públicas a la rehabilitación de edificios residenciales

 

El papel de la Administración

La política de la Administración en materia de rehabilitación de edificios ha sido, y sigue estando, fundamentada en la concesión de subvenciones (directas o en forma de deducción fiscal). Sin duda, esta política es un estímulo incuestionable. Tanto que, a veces, parece que rehabilitamos porque hay unas subvenciones; y que si no hay ayudas, entonces no rehabilitaremos. Esta ilación debe ser invertida. No debemos rehabilitar para que la administración paga las obras, sino porque las obras son necesarias y que, si no las hacemos hoy, mañana tendremos un problema más grave.

Las ayudas deberían tener un objetivo diferente (y esencial): hacer posible las obras, cuando de otra forma serían inviables. Además, hay que tener en cuenta que las subvenciones, como las deducciones fiscales, no tienen la capacidad de hacer viable una rehabilitación si la financiación de la ejecución de las obras no se encuentra previamente resuelto.

Alguien podría objetar que no hay mucha diferencia entre un planteamiento y el otro, pero creemos que este cambio de mentalidad podría ser el origen de mecanismos más potentes a medio y largo plazo. Después de todo, es evidente que, en el contexto actual, la Administración no cuenta con recursos suficientes para hacer frente, ni de lejos, a la necesidad de rehabilitación de un parque inmobiliario obsoleto, necesidad que, con el tiempo, no hará sino crecer.

Por todo ello, proponemos que los presupuestos públicos destinados a la promoción de la rehabilitación residencial no sean canalizados en forma de subvención directa a la ejecución de las obras, sino con mecanismos alternativos que deben ser estudiados y experimentados. Las deducciones fiscales a la rehabilitación ya hacen este papel de ayuda e incentivo a la rehabilitación, y se pueden mantener, enmarcadas en el impuesto sobre la renta de las personas físicas.

 

Mecanismos alternativos para la rehabilitación residencial

Naturalmente, podemos imaginar varios mecanismos de promoción o estímulo de la rehabilitación, de índole muy diferente. No obstante, dada la situación económica actual, pensamos que el objetivo fundamental de una política de rehabilitación residencial debe ser la movilización del capital privado, en sus diferentes formas. Sólo el capital privado tiene los recursos suficientes para financiar un programa amplio y ambicioso de rehabilitación. En este sentido, proponemos la constitución de un fondo público de garantía para la financiación privada.

Este fondo serviría para garantizar parcialmente las inversiones de capital, tanto las procedentes de créditos bancarios como de fondos de inversión; es decir, para aminorar el riesgo de estas operaciones y hacerlas atractivas. Por otra parte, servirían para supervisar y regular las condiciones de la financiación (fijando unos límites a la rentabilidad, en función de la evaluación del riesgo), para orientar la estrategia pública de rehabilitación (priorizando y mejorando las garantías de unas intervenciones frente a otros) y para proteger a las economías familiares más vulnerables.

El éxito de una operación de financiación de rehabilitación recae, obviamente, en una correcta evaluación de su riesgo. Esto interesa tanto a los acreedores como a los propietarios y la propia Administración. Sin embargo, la evaluación del riesgo de una operación no debería convertirse en una evaluación individual de cada propietario. Esto complicaría la gestión y la experiencia demuestra que el historial económico de una Comunidad es un indicador fiable de su solvencia, al margen menudo de la solvencia individual de sus comuneros.

En relación a esta cuestión, uno de los problemas que disuaden las Comunidades, o los inversores, a la hora de rehabilitar un edificio es la morosidad. Y es verdad que la morosidad en las Comunidades de Propietarios es elevada y que no ha hecho sino aumentar en los últimos años. No obstante, el estudio elaborado por el Observatorio de las Comunidades de Propietarios establece, por un lado, que un 24% de la morosidad hay que atribuirla a las entidades financieras, sociedades inmobiliarias y entidades públicas de gestión, mientras que un 25% corresponde a los morosos intencionales y profesionales. Es decir, que el 49% de la morosidad tiene su origen en propietarios que no pagan porque no quieren pagar. El porcentaje de morosos accidentales (es decir, aquellos que no pueden abonar sus cuotas por problemas económicos derivados de la situación de crisis laboral y económica) sube al 51%.

Las garantías que puede ofrecer la Administración la financiación de la rehabilitación deberían cubrir esta morosidad accidental, en el marco de una política de rehabilitación basada en la función social de la vivienda, mientras que la Administración debería hacer uso de las sus potestades sobre la morosidad intencional.

Lógicamente, las garantías públicas podrían establecer un límite a la morosidad de las Comunidades financiadas, límite que, en cualquier caso, serán las propias entidades crediticias que el fijarán.

 

 

Edición 1 (06/10/2016)

Redactada y aprobada por

Joaquim Iborra Posadas

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