Financiación para rehabilitación de edificios residenciales

 

La financiación de la rehabilitación

Para la financiación de obras de rehabilitación de edificios residenciales, las condiciones más económicas que existen en el mercado son los préstamos ICO a Comunidades de Propietarios. En la segunda quincena de mayo de 2016, el tipo vigente a 10 años es del 4,60%.

Naturalmente, la combinación de esta forma de financiación con otros (fundamentalmente, financiación pública y recursos propios) resultará económicamente favorable y, a veces, será inevitable. Pero la simplificación y centralización de la gestión de la financiación es un elemento clave para sacar adelante iniciativas de rehabilitación. Por ello, creemos que la financiación privada (bancario o procedente de fondos de inversión) es la única opción realista. Otra cosa es el papel que podría asumir la administración (y los recursos propios de la Comunidad) en la constitución de garantías de esta financiación.

En general, de acuerdo con la información de que disponemos a día de hoy, las obras de rehabilitación con un coste no superior a 12.000 € por vivienda podrían ser financiadas al 100% por el capital privado.

 

Requisitos para la tramitación de un préstamo

Para el éxito de la financiación de unas obras de rehabilitación, las entidades crediticias deben comprender que la tramitación de un crédito debe ser sencilla, rápida y eficaz. Por su parte, los propietarios y vecinos deben hacerse cargo de que la operación sólo es posible si se cumplen unos requisitos mínimos.

 

Documentación a aportar

► compulsada de los Estatutos de la Comunidad, si los hay.

► Fotocopia compulsada del Acta de la Junta de la Comunidad en la que se consigna el acuerdo.

► Certificado del acuerdo, redactado por el Secretario de la Junta, recogiendo los siguientes puntos:

→ Indicación de que la Junta ha sido convocada de acuerdo con los requisitos legales.

→ Relación de propietarios asistentes a la Junta.

→ Declaración de que la Junta solicita la financiación a la Entidad elegida, con detalle de que el préstamo se concederá a la Comunidad, recayendo la obligación de pago sobre todos los propietarios, de forma mancomunada.

→ Indicación expresa de que los propietarios facultan al Presidente para solicitar y posteriormente formalizar el préstamo en nombre de la Comunidad.

→ Declaración de que el acuerdo tomado no ha sido impugnado por ninguno de los propietarios que integran la Comunidad. Con este fin, el certificado del acuerdo emitirá transcurridos 90 días desde la fecha en que se celebró la Junta, si la conformidad inicial no fue suscrita por la totalidad de los comuneros. Si el acuerdo fue suscrito por la totalidad de los comuneros, sólo será necesario que transcurran 30 días.

→ Existencia del proyecto de rehabilitación o intención de rehabilitación, indicando su necesidad (por ejemplo, el IEE.CV).

► Para la formalización del crédito, se deberá aportar el proyecto técnico, junto con la licencia municipal para la ejecución de las obras, cuando sea exigible por la normativa vigente.

► También, es probable que la Entidad elegida solicite a la Comunidad, a la hora de formalizar el crédito, su compromiso de presentar al cobro los recibos en la propia Entidad, durante todo el periodo de vigencia de la operación , y de tener contratado el seguro de la Comunidad a través de esta Entidad.

 

Garantías a la financiación

Aunque la financiación privada de la rehabilitación residencial habitualmente ha sido gestionado por los propietarios a título particular, creemos que el estímulo de estas operaciones requiere una gestión conjunta adaptada a la Comunidad, que es en definitiva el promotor de las obras. Naturalmente, la financiación a Comunidades exige unas garantías que necesariamente deben recaer solidariamente sobre los propietarios, en calidad de comuneros. Esto provoca no pocas reticencias, que deben ser salvadas con dos argumentos principales:

► En primer lugar, la necesidad de las obras a ejecutar debe ser claramente justificada, así como su prioridad en relación a otras intervenciones. En este sentido, el IEE.CV es un instrumento adecuado.

► En segundo lugar, hay que hacer ver a los vecinos que la rehabilitación de su edificio forma parte de su mantenimiento, al igual que el del ascensor, por ejemplo, donde la responsabilidad solidaria se encuentra asumida y nadie la pone en cuestión.

 

 

Edición 1 (06/10/2016)

Redactada y aprobada por

Joaquim Iborra Posadas

joaquim.iborra.rehabi-li-tar.com